Plany ogólne gmin i rewolucyjne zmiany w planowaniu przestrzennym. Co czeka inwestorów i samorządy w 2026?

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UPZP), obowiązująca od września 2023 roku, to największa od lat zmiana w systemie planistycznym w Polsce. Wprowadzenie obowiązkowych planów ogólnych gmin ma ograniczyć chaotyczną zabudowę i uporządkować politykę przestrzenną. Jednak nowe przepisy budzą liczne kontrowersje – zarówno wśród inwestorów, jak i w samorządach, które już teraz alarmują, że nie zdążą wypełnić nałożonych obowiązków.

Poniżej wyjaśniamy, jakie zmiany niesie UPZP 2023, czym są plany ogólne, jak wpłyną na warunki zabudowy, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i procedury inwestycyjne.

Plany ogólne gmin – nowy fundament planowania przestrzennego

Najważniejszą zmianą wprowadzoną przez UPZP 2023 jest obowiązek uchwalenia planu ogólnego gminy (POG), który od 2026 r. zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustawą, każda gmina musi przyjąć plan ogólny najpóźniej do 31 grudnia 2025 r..

Jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego w terminie:

• nie będzie mogła wydawać decyzji o warunkach zabudowy,
• nie będzie mogła uchwalać nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Eksperci już dziś alarmują, że terminu tego nie da się realnie dotrzymać. Gminy borykają się z niedoborem urbanistów i finansów, a dodatkowo wciąż brakuje kluczowych aktów wykonawczych. Najważniejsze rozporządzenie – dotyczące sposobu wyznaczania obszarów uzupełniania zabudowy – nadal nie zostało przyjęte.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii stoi jednak na stanowisku, że terminów przesuwać nie zamierza.

Obszary uzupełniania zabudowy – koniec swobodnej zabudowy na WZ?

Obszary uzupełniania zabudowy (OUZ) to nowy, kluczowy element planu ogólnego. W uproszczeniu: jeśli działka nie znajdzie się w tym obszarze, inwestor nie uzyska warunków zabudowy, nawet jeśli działka dotąd była w zasięgu zabudowy zgodnej z zasadą dobrego sąsiedztwa.

Wyznaczanie OUZ odbywa się według algorytmu bazującego na istniejącej zabudowie i danych przestrzennych. Niestety, jak zwracają uwagę urbaniści i inwestorzy, w referencyjnych bazach (EGiB, BDOT10k) występują liczne błędy:

• budynki istniejące w terenie nie są uwzględnione w bazach,
• niektóre budynki z baz… już dawno zniknęły.

To oznacza, że obszary uzupełniania zabudowy mogą być wyznaczane w sposób oderwany od realiów, co budzi uzasadnione obawy inwestorów.

Co więcej, jeśli nieruchomość nie znajdzie się w OUZ ani nie będzie objęta MPZP, jedynym sposobem na uzyskanie możliwości zabudowy będzie procedura ZPI (zintegrowanego planu inwestycyjnego), realizowana na koszt inwestora.

Strategie rozwoju gminy a zmiana planu ogólnego

Kolejnym wyzwaniem dla samorządów jest obowiązek powiązania strategii rozwoju gminy z ustaleniami planu ogólnego. Choć strategia nie jest konieczna, by przyjąć pierwszy plan ogólny, każda jego zmiana w przyszłości będzie wymagała posiadania strategii, w której określono politykę przestrzenną.

To dodatkowe obciążenie organizacyjne i finansowe – tym bardziej, że często strategię i plany opracowują różne komórki urzędu, a prace są zlecane zewnętrznym firmom. Eksperci podkreślają, że w pośpiechu trudno będzie zagwarantować jakość tych dokumentów.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego – co dalej?

Nowe przepisy nie nakładają obowiązku uchwalania MPZP od nowa po przyjęciu POG. Jednak w praktyce wiele obecnych planów trzeba będzie zmieniać, by dostosować je do nowych ustaleń.

Pojawiły się wątpliwości interpretacyjne – czy art. 27a ustawy blokuje uchwalanie MPZP w trakcie opracowywania planu ogólnego? Część środowiska urbanistycznego twierdzi, że tak, co oznaczałoby zatrzymanie procedur planistycznych na wiele miesięcy. Inni eksperci, jak Joanna Świtlińska-Robutka, wskazują, że przepisy przejściowe jasno pozwalają na kontynuowanie prac nad MPZP według dotychczasowych zasad do czasu wejścia w życie planu ogólnego.

W praktyce wiele gmin – jak Gdańsk – już teraz wstrzymuje rozpatrywanie wniosków o zmianę MPZP do czasu uchwalenia planu ogólnego i weryfikacji zgodności nowych zamierzeń inwestycyjnych z jego zapisami.

Warunki zabudowy z limitem ważności

Istotną zmianą jest również wprowadzenie 5-letniego terminu ważności decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że inwestor, który nie zdąży uzyskać pozwolenia na budowę, będzie musiał ponownie występować o WZ. Okres przejściowy daje jeszcze czas na ich pozyskanie, co już powoduje znaczący wzrost liczby wniosków składanych w gminach.

Zintegrowane plany inwestycyjne – szansa czy bariera?

Alternatywą dla braku MPZP i negatywnego OUZ będzie Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), tworzony na koszt inwestora. W zamian za możliwość realizacji inwestycji gmina może zażądać budowy dróg, sieci czy innych elementów infrastruktury. W praktyce koszty takich zobowiązań mogą być dla wielu inwestorów zaporowe.

Dlatego eksperci przewidują, że wysypu ZPI raczej nie będzie, zwłaszcza na terenach oddalonych od istniejącej zabudowy.

Podsumowanie: rewolucja planistyczna w cieniu chaosu?

Celem reformy UPZP jest ograniczenie chaotycznego rozlewania zabudowy i uporządkowanie polityki przestrzennej. W praktyce jednak:

• gminy nie mają kadr ani środków na przyjęcie planów ogólnych w terminie,
• obszary uzupełniania zabudowy budzą kontrowersje,
• inwestorzy masowo wnioskują o warunki zabudowy na zapas,
• procedury planistyczne już teraz w wielu gminach są wstrzymane.

Czy za dwa lata będziemy świadkami największego paraliżu inwestycyjnego od dekad? Na to pytanie dziś nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Pewne jest jedno: zmiany w planowaniu przestrzennym dotkną każdego inwestora i każdą gminę. Warto śledzić je na bieżąco i odpowiednio wcześnie przygotować strategię działania.